В связи с попытками комплексного реформирования жилищно-коммунального хозяйства Украины нелишне изучить опыт наших ближайших соседей – России. Такая попытка в части изучения результатов реформирования жилищно-эксплуатационных организаций была предпринята экспертами Фонда развития города Николаева в рамках проекта «Внедрение механизма общественного контроля эффективности политики развития ЖКХ г. Николаева» при поддержке «МФ «Возрождение».
Исследование проводилось методом проведения глубинных интервью с руководителями управляющих компаний и обычными потребителями услуг г. Пенза. Отметим, что между Николаевом и Пензой практически нет существенных различий. Оба города являются провинциальными во всех смыслах. Уровень жизни населения в них ниже, чем в среднем по стране. Оба города после развала Союза утратили основной потенциал крупной промышленности. В обоих городах наблюдается сокращение населения, как за счет превышения смертности, так и за счет внутренней и внешней миграции (николаевцы и пензенцы уезжают на заработки). В этих городах имеется как историческая (т.е. дореволюционная) часть жилого фонда, так и микрорайоны массовой застройки 60 – 80 гг.
В России в 2005 г. вступил в законную силу новый Жилищный кодекс. Согласно его положениям, дома, в которых есть приватизированные квартиры, из собственности местных советов перешли в собственность самих жильцов. Соответственно, обслуживание дома, выполнение текущих и даже капитальных (!) ремонтов также стало обязанностью жильцов, а не местных властей. При этом вовсе необязательно создавать товарищество совладельцев жилья (ТСЖ, наш аналог ОСМД). Даже если ТСЖ не создано, юридически дом все равно считается собственностью жильцов, правда, без четкого правового оформления его статуса. Что касается местных властей, они выступают лишь в качестве совладельцев дома в пределах неприватизированной части квартир, а также брошенных квартир, вовсе не имеющих законного квартиросъемщика или собственника. Также городские власти несут ответственность за бесхозные сети и коммуникации.
Жильцы могут выбирать для себя любую форму обслуживания дома и придомовых территорий и любой хозяйственный субъект, который имеет право на законных основаниях заниматься эксплуатацией жилого дома. При этом институт домоуправителей в Пензне присутствует только в теории, поскольку на практике все поставщики услуг с 2005 г. должны заключать договоры не с конечным потребителем – жильцами, а с хозяйствующим субъектом, обслуживающим дом. И если ЖЭК или управляющая компания может гарантировать выполнение этих договоров своим имуществом, зданиями и сооружениями, средствами на счетах и т.д., то индивидуальный предприниматель предоставить такие гарантии поставщикам услуг не в состоянии.
В Пензе ЖЭКи были преобразованы в управляющие компании, зарегистрированные как общества с ограниченной ответственностью. Однако на деле учредителем этих ООО выступает МУП (муниципальное унитарное предприятие), что соответствует украинскому коммунальному предприятию. Также создана надстройка над управляющими компаниями, контролируемыми городскими властями в виде генеральной управляющей компании (ГУК), которая контролирует эксплуатацию примерно 5/6 жилого фонда города. Также при создании управляющих компаний на базе ЖЭКов, некоторые из них были раздроблены на несколько юридических лиц с целью перехода на упрощенную систему налогообложения (оборот упрощенцев здесь должен составлять не более 10 млн. руб. в год).
Как мы уже упоминали, все платежи жильцов собирает и аккумулирует на своих счетах управляющая компания (обслуживание дома и придомовой территории, лифта, вывоз ТБО, оплата электроэнергии газа, воды, отопления и т.д.). При этом УК является не управленческой структурой в чистом виде, а симбиозом ЖЭКа и ДЕЗа. Так УК, эксплуатирующая около 100 тыс. кв. м жилья имеет в своем распоряжении кроме админперсонала 7 дворников, 7-8 уборщиков подъездов, 5 слесарей, 2 электриков, 2 мастеров и др. специалистов. Другие работы, требующие серьезного технологического оснащения, наличия лицензий и т.д. (например, обслуживание и ремонт лифтов, дымовентканалов и прочее) выполняют специализированные организации по договору подряда.
Единой методики формирования тарифов ни в стране, ни в субъектах федерации, ни в населенных пунктах РФ не существует. Управляющую компанию и размеры тарифов на ее услуги жильцы дома по закону определяют для себя самостоятельно на общем собрании. Такое собрание считается легитимным, если на нем присутствовало не менее 50% жильцов дома, и решение было принято более чем 50% голосов присутствующих. Однако, учитывая аморфность и слабую информированность основной массы населения, на первых порах новообразованные УК имитировали собрания на территории, где прежде работал соответствующий ЖЭК, преобразованный в УК. Людям практически в принудительном порядке доводилось «их» якобы коллективное решение заключить договор на обслуживание с определенной компанией по определенному тарифу.
При этом следует учесть, что законодательных ограничений тарифа не существует. Два рядом стоящих одинаковых дома могут обслуживаться одной УК с оказанием одних и тех же услуг одного и того же качества, но при этом в одном доме тариф будет в два раза ниже, чем в другом. Подомовой расход средств на обслуживание дома УК не ведется, поэтому вполне возможны ситуации, когда средства жильцов одного будут пущены на решение проблем другого дома. Также нет законодательных ограничений по найму подрядчиков и субподрядчиков. Одну и ту же услугу может оказывать сама компания, а может цепь из пяти – шести субподрядчиков, в которой все, кроме последнего, по сути являются фиктивными предприятиями (все, что у них есть – счет, печать, регистрационные документы), исправно снимающими свой процент по договору.
Ситуация с капитальными ремонтами является одной из наиболее сложных проблем для жильцов. Как правило, составляющая капремонта в тарифе отсутствует. По желанию, жители дома могут ввести ее в тариф на общем собрании, однако, как правило, они исходят из того, чтобы минимизировать тариф, выкинув из него все «лишнее». В итоге в случае возникновения насущной необходимости, средства на капремонт (лифта, крыши, инженерных систем и коммуникаций), жильцам приходится собирать самостоятельно помимо обычной платы по тарифу. Это грандиозные суммы, которые далеко не всем по карману. Соответственно, возникают скандалы, взаимные претензии и т.д.
Деньги на капремонт можно получить и из бюджета в форме бюджетных грантов. Однако это сложная бюрократическая система, выиграть такой грант непросто. Вполне возможно, средства на капремонты выделяются также в рамках политических кампаний — под выборы.
Предписание о выполнении того или иного ремонта в определенные сроки может выдать действующая в России Жилищная инспекция. Также контролем эксплуатации и состояния жилфонда в РФ занимается Роспотребнадзор.
Интересна ситуация с малообеспеченными и льготами. После проведенной в РФ кампании по монетизации льгот, все, кто имеет право на льготы и жилищные субсидии, получают эти средства от органов соцзащиты «живыми» деньгами на свой банковский счет. Они могут использовать их по своему усмотрению. Однако при этом следует учитывать, что они должны оплачивать услуги УК в полном объеме, как и все остальные жильцы. Таким образом, субсидии в РФ получает не поставщик или исполнитель услуг, а непосредственно сам жилец, и, если он является человеком недобросовестным, эти деньги могут просто не дойти до эксплуатационной организации и соответственно, до поставщиков коммунальных услуг. В таком случае есть возможность судебного решения проблемы. Однако согласно законодательству РФ по решению суда человека можно выселить из квартиры только с предоставлением ему другого жилого помещения. В России существует и пеня за долги по жилищно-коммунальным платежам, однако она находится на уровне ставки рефинансирования Центробанка (примерно 7 – 10% годовых) и потому не оказывает реального влияния на борьбу с неплатежами.
Как уже упоминалось, УК является «конторой по собиранию денег» с жильцов, которые она потом перечисляет поставщикам услуг. Оказывается, в отличие от Украины, в разных регионах России существует разная цена на электроэнергию и газ для населения, причем местами она весьма существенно отличается. Предприятия энергетики и теплоэнергетики в своей массе являются частными.
В Пензе не развита практика перерасчетов за неоказанные услуги (например, за недотоп). Особенности законодательства таковы, что жильцам доказать, что услуга не была оказана, очень сложно, в том числе и в судебном порядке. Хотя в договорах на обслуживание домов и встречаются положения о выплате неустойки за некачественно оказанные услуги.
В ТСЖ, как и у нас в ОСМД очень многое зависит от председателя. Желание жильцов сэкономить на тарифе ведет к тому, что ТСЖ отказываются от услуг юристов и управителей домов, управляющих компаний, нанимают руководителей ТСЖ на минимальную зарплату. Часто это оказываются непрофессионалы, элементарно безграмотные люди, старающиеся максимально завысить цены на услуги (например, по промывке системы отопления), чтобы войти в сговор с подрядчиком и получить свой «откат». Или собирают дополнительно деньги с жильцов за те услуги, которые и без того входят в тариф.
Обращает на себя внимание и тот факт, что в России за жилье все обязаны платить одинаково, вне зависимости от этажности проживания. Жильцы первых и вторых этажей здесь платят за лифты наравне со всеми, точно так обязаны сдавать деньги на ремонты крыш в случае, если собранием жителей дома будет принято соответствующее решение о сборе средств.
Вернемся к генеральной управляющей компании. ГУК является чисто административной структурой, не имеющей своих производственных площадей и подразделений. В Пензе он контролирует основную часть УК. По оценке местных экспертов, фактически это «прокладка» между городской властью и управляющими компаниями, которая позволяет мэрии в ручном режиме контролировать эксплуатацию жилья в городе. В отличие от обычных УК генеральная управляющая компания может безнаказанно наращивать долги по платежам за потребление газа, тепла, электроэнергии. Как правило долги, переведенные на ГУК поставщики услуг не могут взыскать законным образом.
В функционировании ГУК присутствует и политическая составляющая. К примеру, мэрия может обязать директора ГУК, чтобы он дал команду мастерам всех УК разнести по квартирам листовки «нужной» партии, кандидата, а листовки конкурентов — убрать со стен домов и изъять из почтовых ящиков.
Таким образом, надстройка в виде ГУК является проектом местной власти, цель которого — сохранение жесткого вертикального командно-административного контроля над системой эксплуатационных организаций и, как следствие, жителями города. Все управляющие компании города власти в принудительном порядке пытаются подчинить ГУК, оправдывая свое стремление тем, что это некий холдинг, позволяющий более эффективно обслуживать жилые дома и придомовые территории. Хотя на самом деле административные расходы как составляющая тарифа при переходе «под крышу» ГУК только увеличивается, а эффективность работы УК снижается, поскольку им начинают давать команды, не коррелирующие с рыночными отношениями, навязывают «правильных» подрядчиков и субподрядчиков.
По оценке обычных жильцов реформирование не принесло им ничего кроме дополнительных проблем и необоснованного роста тарифов. Одновременно теперь практически невозможно контролировать тарифообразование, качество оказываемых услуг, добиваться перерасчетов. В разных регионах РФ постоянно вспыхивают конфликты, связанны с работой управляющих компаний, которые произвольно завышают цены, выстраивают сложные цепочки предприятий-субподрядчиков с целью разворовывания средств жильцов и ухода от налогов. Возникла масса дополнительных, непонятных жильцам проблем с балансовым разделом сетей, с ответственностью за утечки, оплату установки счетчиков.
«Система работает плохо, со скрипом, с текущими крышами, но работает. В основном все осталось на худшем советском уровне, хотя и не развалилось», — такой итог проведенной реформе подвел один из руководителей управляющих кампаний. По его мнению, сама идеология реформы была правильной, однако косность и неинформированность населения, помноженные на российские традиции жесткой централизации власти и вмешательства государства во все сферы жизнедеятельности привели к тому, что конечная цель реформы — переход на рыночные отношения, создание конкурентной среды в ЖКХ и привлечение инвесторов для улучшения обслуживания жилья на уровне лучших мировых стандартов, — так и не была достигнута.
Михаил Золотухин,
председатель правления НГОО «Фонд развития г. Николаева»
